Si vous êtes une PME ou une TPE qui dégage un excédent de trésorerie, songez à réinvestir dans des placements qui rapportent, dont les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Pourquoi opter pour ces véhicules d'investissement et quelles sont les différentes solutions ?
Les SCPI, source de revenus complémentaires et sans contrainte de gestion
Les SCPI sont gérées par des opérateurs spécialisés et elles sont adossées à de l’immobilier locatif. Elles produisent ainsi des loyers sans que l’investisseur ait à supporter la gestion locative.
Les SCPI sont des parts de sociétés qui sont émises par l’opérateur en charge de la gestion, donnant droit à des revenus qui sont les dividendes. Elles proposent une large gamme de solutions permettant de mettre en place votre propre stratégie patrimoniale, ce qui fait d’ailleurs leur principal avantage.
Tout individu peut y souscrire, personne physique comme morale. Nous verrons dans les lignes qui suivent les atouts issus des SCPI pour les professionnels souhaitant mettre en place une stratégie destinée à faire prospérer leur trésorerie excédentaire.
Les différentes solutions pour faire fructifier l’excédent de trésorerie
Une trésorerie excédentaire doit être réinvestie pour optimiser la gestion de l’entreprise et maintenir une stabilité financière sur la durée.
Les placements destinés aux professionnels diffèrent de ceux adaptés aux personnes physiques. En ce qui concerne les SCPI, voici les différentes solutions adaptées aux PME et TPE :
- la souscription aux parts en usufruit
- la souscription aux SCPI de rendement, en pleine propriété
La souscription en usufruit
L’usufruit est un droit faisant partie de la pleine propriété, couplé avec la nue-propriété. Cependant, cette pleine propriété peut être morcelée et deux individus profitent alors de l’usufruit (l’usufruitier) et de la nue-propriété (le nu-propriétaire).
Pour les SCPI, une personne morale souscrit aux parts en usufruit tandis que l’épargnant qui est une personne physique détient les parts en nue-propriété. Cela implique que cette dernière n’a pas besoin de revenus immédiats et ce, jusqu’à l’extinction de la période de démembrement. C’est en effet l’usufruitier qui perçoit les dividendes. Les avantages pour ce dernier : il déduit les amortissements comptables de son impôt sur les sociétés. Ces amortissements s’appliquent du fait que la SCPI perd de sa valeur à la fin du montage.
La souscription aux SCPI de rendement, en pleine propriété
La souscription peut aussi se faire en pleine propriété. Dans ce cas, elle concerne les SCPI de rendement. L’investisseur peut alors revendre ses parts à tout moment, sans être engagé par un quelconque montage. Il profite aussi de la plus-value qui en est issue (celle-ci revient au nu-propriétaire dans le cas précédent, puisqu’il en détient définitivement les parts, au remembrement).
Bémol cependant, car la fiscalité est moins attractive que celle des SCPI en usufruit. En effet, pas d’amortissement déductible de l’IS, puisqu’il n’y a pas dépréciation de la valeur des parts.
La durée de détention recommandée des parts de SCPI de rendement est aussi de plus de 20 ans afin de profiter de la meilleure fiscalité.
Diversifier son portefeuille
La diversification est toujours recommandée, quelle que soit la stratégie mise en place. Il est donc intéressant de souscrire à la fois à des SCPI en usufruit, de même qu’à celles en pleine propriété via les SCPI de rendement, en définissant toutefois leur répartition par rapport aux objectifs.
Important de mettre en avant les avantages et les limites pour chacune de ces options afin de déterminer les allocations. Des simulations affinées par un conseiller financier ou un conseiller en gestion de patrimoine sont donc requises, en tenant compte de plusieurs paramètres, dont le montant à investir, le rapport rendement-risque ainsi que l’horizon de placement. Notons que pour les SCPI en usufruit, plus la durée de placement est longue, plus intéressant sera le rendement.
