La location meublée est la version la plus rentable pour faire de l’investissement immobilier locatif. Elle doit son succès à sa très grande flexibilité et à la très intéressante réduction d’impôt qui en est issue.
En sachant que l’emplacement est un facteur primordial pour réussir cet investissement, il est donc déterminant de réaliser une étude approfondie du marché. Cet article est un guide complet pour rentabiliser votre activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Définissez la zone géographique ciblée
Commencez par définir la zone géographique où vous comptez réaliser votre acquisition immobilière. Si vous gérez vous-même le bien, optez pour la proximité. Cependant, vous devez prendre en compte les paramètres tels que l’accessibilité (transports en commun, commerces, écoles et crèches, centres de santé, centres d’études, loisirs, etc.. Cela en fonction du profil de votre futur locataire comme nous le verrons ci-après.
Analysez la demande locative
Faites le point sur la demande par rapport à la typologie des locataires potentiels, leur profil (étudiants, jeunes actifs, familles, seniors, expatriés, touristes et vacanciers, etc.). Tenez compte de leurs attentes en termes de type de logement et de budget.
Étudier l'offre locative, en évaluant la concurrence sur le marché et en identifiant les types de biens les plus recherchés. Le comparatif concerne également les biens comparables au vôtre.
Le dynamisme économique est un des paramètres pertinents à mesurer afin de garantir la solvabilité des locataires et aussi dans le but de réduire la carence locative. Pour cela, renseignez-vous sur la présence d'entreprises, d'établissements d'enseignement supérieur et de projets de développement urbain. Suivez également les actualités économiques, et en particulier, celles de la région où vous investissez.
Collectez toutes les données provenant de différentes sources d’information : presses, agences immobilières locales, sites web d’annonces, chiffres de l’Insee. Les données que vous devez avoir en main sont celles se rapportant au taux de vacance locative, au prix des loyers au mètre carré et à leur évolution sur les 5 dernières années, de même que l’historique de l'état du marché pendant les périodes de bulles immobilières et de crise.
Evaluez la rentabilité de votre LMNP
Le calcul de la rentabilité de votre LNMP repose sur plusieurs éléments :
- le loyer potentiel : celui-ci doit être calculé en fonction de la typologie du bien et de ses points forts (sobriété énergétique, qualité du quartier, etc.)
- les charges locatives : elles englobent l’entretien et les travaux, de même que les assurances, les impôts et taxes, les cotisations auprès d’un Centre de gestion agréé (CGA)
- le rendement brut : vous obtenez cette variable en divisant le loyer annuel hors charges par le prix d'achat du bien
Vous obtenez ensuite la rentabilité nette après prise en compte de tous ces éléments et déduction de vos impôts.
Interprétez les résultats et mettez en place votre stratégie
C’est sur la base de cette interprétation des résultats que vous mettrez en place votre stratégie LMNP. Vous pouvez faire appel à un conseiller immobilier ou un à conseiller en gestion de patrimoine indépendant lors de cette étape afin de vous retrouver parmi l'ensemble des données que vous aurez collectées.
C’est à cette issue que vous réaliserez les différentes simulations afin de dégager le potentiel locatif de votre investissement, de même que la fixation du prix du loyer idéal.
Sachez que l’évaluation du marché LMNP doit se faire régulièrement, en fonction des mutations et des tendances. Prévoyez de réaliser des expertises immobilières et soyez aussi attentif aux nouvelles réglementations afin de rester durablement dans la concurrence et dans le circuit.
