Face au vieillissement démographique continu, investir dans l'immobilier dédié aux seniors demeure une stratégie prometteuse pour rentabiliser son patrimoine. Deux types de structures distinctes sont proposés sur le marché : les résidences seniors et les établissements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).
Quels sont les rendements, quels sont les avantages et les inconvénients ? Les réponses dans cet article afin de vous aider dans votre choix.
Résidences seniors : des maisons de retraite nouvelle génération, non médicalisées
Les résidences seniors sont des logements adaptés aux besoins des personnes âgées ayant conservé leur autonomie. Elles offrent un cadre de vie confortable, accueillant, épanouissant et convivial, avec des services à la carte. Plusieurs ateliers y sont organisés afin de dynamiser le quotidien des résidents, et favoriser le tissage des liens sociaux dans le but de sortir de l’isolement.
La majorité des maisons de retraite se convertissent en résidences seniors, en s’alignant aux normes récentes et en vigueur. Ce, que ce soit au niveau de l’aménagement, des services, de l’accueil et des soins.
EHPAD : des établissements médicalisés et destinés à soutenir les malades d’Alzheimer
Les EHPAD, quant à eux, sont des résidences médicalisées. Ils accueillent des personnes âgées en perte d'autonomie, nécessitant un accompagnement médical et des soins quotidiens. Des unités de prise en charge des patients atteints de la maladie d’Alzheimer sont aussi intégrées dans ces établissements.
Pour qu’un EHPAD réponde aux normes, il doit signer une convention tripartite avec les autorités : le conseil départemental et l’Agence régionale de santé (ARS). Une évaluation régulière est réalisée par les agents accrédités par l’Etat tandis que la convention tripartite est renouvelée tous les 5 ans. Un EHPAD non conforme est ainsi appelé à déployer les mesures correctives y afférentes. Si les non conformités persistent et qu’aucune mesure n’a été prise, l’EHPAD est exposé à une fermeture définitive par les autorités.
En d’autres termes, la convention tripartite est une garantie de la qualité de l’accueil, des soins et de la prise en charge de la dépendance. Ce, en invitant les EHPAD à pratiquer la transparence tarifaire.
L'investissement en EHPAD s'effectue via le statut de bailleur social, ce qui implique un bail commercial long terme avec un loyer garanti.
Quelle rentabilité pour ces deux types d’investissement ?
La rentabilité est quasi la même : de l’ordre de 4%, avec une légère tendance à la hausse pour les résidences seniors (4.3%). Quel que soit le choix de l’investisseur, celui-ci bénéficie du statut de Loueur en meublé non professionnel, générant une importante réduction d’impôt qui retentit sur le rendement et la rentabilité de son investissement. La fiscalité est en effet un point déterminant à tenir en compte dans un investissement, et celle de la location meublée est nettement plus avantageuse que celle de la location nue.
En ce qui concerne les loyers, ceux-ci sont garantis, tant pour la résidence senior que pour les EHPAD. Le taux d’occupation en termes de lits est élevé, de même que le taux de remplissage pour une nouvelle résidence.
Vous pouvez acheter une résidence ou un EHPAD sur le marché du neuf, ou sur le marché de seconde main, avec tous les avantages respectifs que ces deux options vous procurent. Les rendements sont aussi les mêmes, quel que soit le choix en ce qui concerne le marché de l’acquisition.
Pour conclure, le choix de l’investissement est fonction de vos objectifs financiers et patrimoniaux. La rentabilité et la liquidité sont plus intéressantes pour les résidences seniors. Si vous recherchez un investissement de qualité à long terme, songez aux EHPAD dont la qualité est régulièrement évaluée comme sus mentionné, avec un très intéressant potentiel de plus-value au moment de la revente.
