Avez-vous comme projet de vous lancer dans l'investissement locatif immobilier flexible et sans perdre de vue un rendement potentiellement attractif ? Songez à la location meublée non professionnelle (LMNP) qui génère un rendement moyen de 4.2% par an et qui vous fait bénéficier d'une fiscalité favorable.
La question se pose cependant, s’il fait choisir la location longue durée, saisonnière ou temporaire.
La location longue durée : la solution la plus sécurisante
La location longue durée est le choix le plus classique et le plus sécurisant. Elle offre une certaine stabilité en termes de revenus locatifs, car les baux sont généralement d'un an renouvelable. De plus, la vacance locative est moins importante qu'en location saisonnière ou temporaire.
Les meilleures locations longue durée sont celles des résidences avec services qui sont gérées par un professionnel auprès duquel vous achetez votre programme LMNP et avec qui vous signez un bail commercial. C’est donc ce dernier qui vous verse les loyers, conformément aux termes du bail et indépendamment du taux de remplissage.
- les résidences seniors sont fortement demandées sur le marché, du fait du vieillissement démographique. Elles sont adaptées aux attentes des personnes âgées, non seulement en termes de qualité d’accueil, mais aussi d’activités qui y sont proposées
- les résidences étudiantes ont aussi le vent en poupe : le nombre d’étudiants locaux et étrangers ne cesse de croître chaque année. Ces derniers recherchent des logements modernes et ces résidences sont particulièrement conformes à leurs attentes
- les résidences d’affaires et de tourisme reposent sur un cycle (de haute et basse saison) et n’offrent pas les mêmes taux d’occupation que les résidences seniors et étudiantes. Cependant, elles délivrent également un rendement intéressant (4% en moyenne) et les loyers sont garantis.
La location saisonnière : des revenus locatifs plus élevés
Les revenus locatifs sont plus attractifs avec les locations saisonnières, du fait que la facturation se fait à la nuitée. Cependant, les risques sont présents, notamment la vacance locative en raison du très important turnover des locataires. En effet, les baux sont de courte durée (une semaine à un mois). La gestion locative est plus lourde, en plus de l’accueil des locataires et de l’entretien régulier du logement.
Les locations saisonnières sont les villas et appartements tout confort pour les touristes et les vacanciers, et jouissant d’un emplacement exceptionnel. Exemple : en bord de mer, à la montagne, dans les bois. Il peut aussi s’agir d’un logement de type camping, d’une yourte, d’un chalet ou d’une cabane aménagée tout confort. CItons aussi les châteaux pour les vacances de famille afin de profiter d’une immersion dans un riche passé historique de plusieurs siècles. Les locations saisonnières comptent aussi les maisons d’hôtes et les gîtes.
La location temporaire : des baux de plusieurs semaines
La location temporaire, aussi dite de courte durée, se distingue de la location saisonnière par la durée des baux : de quelques semaines à quelques mois. Le quota de 120 jours par an ne doit pas être dépassé afin d'exercer cette activité. Ainsi, les revenus locatifs sont tout aussi intéressants tandis que les turnovers sont moins importants.
Ces types de location sont adaptés aux professionnels en voyage d’affaires, aux touristes séjournant sur une durée plus ou moins longue ainsi qu’aux personnes en transition (déménagement, travaux).
La fiscalité LMNP
Quelle que soit la formule de location choisie, l’investisseur jouit des avantages fiscaux de la LMNP, grâce aux deux régimes qui sont le réel d’imposition et le micro BIC. Rappelons aussi qu’il s’agit d’une activité commerciale générant des bénéfices industriels et commerciaux qui doivent ainsi être déclarés comme tels – et non comme des loyers classiques.
