Traditionnellement associé à l'acquisition physique d'un bien, l'investissement immobilier s'est démocratisé grâce à des placements financiers innovants comme les SCPI et les OPCI. Si ces deux supports permettent d'investir dans la pierre de manière indirecte, leur statut juridique diffère sensiblement, avec des implications importantes pour les investisseurs, en particulier en ce qui concerne la fiscalité.
La SCPI, une société civile à part entière
La société civile de placement immobilier (SCPI) est une personne morale de droit privé, soumise au régime fiscal des sociétés. Il s’agit d’une forme sociétale civile dont l'objet est d'acquérir, de construire ou de transformer des immeubles, puis de les louer. Les investisseurs, appelés associés, deviennent copropriétaires d'un patrimoine immobilier diversifié.
Parmi les principaux avantages des SCPI : la mutualisation des risques, puisque ceux-ci sont répartis aux associés porteurs de parts. À cela s’ajoute une gestion déléguée à exploitant expérimenté et agréé. Citons aussi la stabilité des rendements (4.4% en moyenne chaque année), des revenus réguliers distribués sous forme de dividendes ainsi qu’un faible ticket d’entrée.
Toutefois, les SCPI sont peu liquides comparées aux actions cotées en bourse. Leur fiscalité est aussi plus complexe que celle des OPCI grand public. Les dividendes sont imposés au régime micro foncier.
L’OPCI : un fonds d’investissement immobilier
L'organisme de placement collectif immobilier (OPCI) revêt plutôt la forme juridique d’un fonds d'investissement alternatif (FIA). En ce qui concerne le statut juridique, l'OPCI est :
- soit une SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière et à capital variable). Dans ce cas, il s’agit d'une société anonyme soumise au régime fiscal des sociétés
- soit un FPI (fonds de placement immobilier), c’est-à-dire une copropriété de valeurs mobilières, sans personnalité morale.
Les OPCI reprennent les mêmes avantages que les SCPI, mais en version améliorée, car ils sont plus liquides. En effet, leur portefeuille est aménagé en 3 poches : le sous-jacent principal qui est l’immobilier, une proportion de valeurs mobilières et des liquidités. Ce qui génère des atouts supplémentaires :
- une meilleure diversification et un meilleur bouclier contre les risques
- l’accès à des actifs financiers cotés en bourse et gérés par un professionnel, pour ceux ayant comme objectif d’introduire ce type d’actifs dans leur patrimoine sans être des investisseurs avisés
- une fiscalité avantageuse pour les particuliers grâce au régime des revenus de capitaux mobiliers
- l’accès à des actifs d’une grande variété
En effet, les OPCI investissent aussi bien dans les foncières cotés (SIIC) que dans des immeubles non cotés (par le biais des actions de sociétés de personnes et de sociétés de capitaux). Leur portefeuille se compose aussi de parts d’OPCVM, de dépôts bancaires et de bons du Trésor, ou encore de parts d’OPCI de droit étranger à statut équivalent.
Attention, car en contrepartie, les inconvénients sont de taille :
- une extrême volatilité liée au marché boursier
- un niveau élevé de risques
- des rendements imprévisibles, à la différence des SCPI
En ce qui concerne la fiscalité, les revenus des OPCI sont imposés comme des revenus mobiliers (pour les SPPICAV). Notons que les SCPI et les OPCI sont tous deux imposés à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), du fait de leur composition en biens immobiliers.
Quid des OPPCI ?
Il existe deux types d'OPCI : les OPCI grand public et les OPPCI (organismes professionnels de placement collectif immobilier).
Ainsi, les OPPCI sont destinés aux investisseurs professionnels, et également à ceux dont la souscription initiale est de 100 000 euros et plus. Ces fonds sont destinés à une exploitation plus longue que les OPCI – soit une durée de détention plus étendue dans le temps. La forme juridique d’un OPPCI est soit une SPPPICAV (société professionnelle de placement à prépondérance immobilière à capital variable), soit une FPPI (fonds professionnel de placement immobilier). Les OPPCI investissent dans les mêmes typologies d’immeubles que les OPCI.
