Pour faire de la LMNP, les possibilités sont larges, et vous pouvez investir dans le neuf tout comme dans l’ancien. Ce statut de loueur en meublé non professionnel vous permet de tirer profit de multiples avantages, dont ceux liés au rendement et à la défiscalisation. Vous pouvez ainsi opter pour cette solution d’investissement si vous êtes fortement imposé.
Le financement immobilier se révèle assez conséquent, et beaucoup se tournent vers le marché de l’ancien où les prix sont plus ou moins abordables. De plus, les anciennes constructions bénéficient d’un emplacement privilégié, par exemple en centre-ville où le foncier demeure de moins en moins accessible pour les constructions neuves.
Attention toutefois, si vous optez pour cette solution : nous décortiquons pour vous ces points de vigilance.
Ce qu’il faut connaître sur les passoires thermiques
Les passoires thermiques sont les logements classés G+ au DPE et ils ne sont plus éligibles à la mise en location depuis le 1er janvier 2023. Cela veut dire que des travaux de rénovation énergétique doivent être entrepris afin de diminuer leur consommation en énergie et leur émission de gaz à effet de serre.
Notons que l’interdiction de location s’applique pour les logements classés G à partir de janvier 2025, puis les logements F à compter de 2028 et les logements E à partir de 2034.
Les biens éligibles à la LMNP ancien
Le bien doit avoir été construit depuis au moins 15 ans pour être éligible au statut. Sachez qu’il peut s’agir d’un bien ancien classique, que vous meublez et équipez par vos propres soins, ou une résidence gérée de seconde main. Dans ce second cas, vous ne prenez pas en charge les travaux de rénovation qui incombent au gestionnaire, tandis que vous encaissez immédiatement des revenus locatifs du fait que l’occupation est ininterrompue et que le bail commercial continue de courir.
Pourquoi investir dans des passoires thermiques pour faire de la LMNP ?
Le prix de ces logements très énergivores subit de fortes décotes sur le marché immobilier, du fait de cette nouvelle loi qui s’applique, concernant leur mise en location. En effet, les propriétaires préfèrent les mettre en vente plutôt que d’engager des travaux, et le prix ne peut être aligné à celui du marché en raison de ce point faible.
Autre avantage : la majorité de ces vieux bâtis sont localisés en centre-ville comme mentionné ci-dessus. Une fois rénovés et complètement remis à neuf, ces logements attireront les locataires du fait de leur emplacement et pourront ainsi générer un très intéressant potentiel de valorisation sur les prochaines années. Important donc de bien analyser cet emplacement qui constitue un atout majeur dans le choix du logement ancien.
La déduction des dépenses sur les travaux de rénovation
Du point de vue fiscal, et grâce au statut de LMNP, les dépenses sur ces travaux de rénovation sont déductibles de votre impôt sur le revenu. Dans ce cas, vous devez être soumis au régime réel d’imposition qui permet cette déduction, ce qui n’est pas disponible avec le régime micro-BIC. C’est le montant annuel de vos recettes locatives qui sera pris en compte dans la détermination de ce régime fiscal.
Important donc, de réaliser une simulation préalable à ce niveau, en incluant toutes les déductions qui sont les suivantes : les travaux, les impôts et taxes, les intérêts de l’emprunt, l’amortissement du mobilier et de l’immobilier, les assurances, les frais d’enregistrement, les honoraires de l’expert-comptable, les frais de notaire.
Le dispositif Censi-Bouvard non applicable à la LMNP ancien
Le dispositif Censi-Bouvard s’applique aussi pour les investissements LMNP. Cependant, il est réservé aux constructions neuves uniquement, pour générer une réduction d’impôt supplémentaire qui est de 11% pendant 9 ans. C’est plutôt avec le régime micro-BIC que ce dispositif est cumulable.
